個人の不動産オーナー様の確定申告

アパート、マンションなどの賃貸経営をされている不動産オーナー様は、確定申告の時のみ税理士へ依頼されるか、ご自身で申告されている方がほとんどです。

そのため、なかなか税理士に相談する機会がなく、また、税理士からも有益な情報やアドバイスがなかったため、必要以上の納税に至っているケースなどを多く見て参りました。

特に、賃貸物件を取得した初年分の申告は重要で、そこで節税対策は決まります。しかも、届出が必要な場合など、確定申告の時期では遅すぎる事もあります!

そこで、資産税に特化している当事務所は、不動産オーナー様の身近なアドバイザーとして、独自のサポートメニューをご提供しています。

確定申告お任せプラン

不動産所得の申告をご自身でされている方は、帳簿の作成が出来ないからと白色申告でされている方が多いですが、現在は白色申告でも一定の帳簿が必要であるため、今やそのメリットはありません。

一方、青色申告にすれば一定の帳簿が必要になりますが10万円、又は、65万円の特別控除が受けられます。これにより、所得税の税率の高い方ほど、その減税効果も高くなりますので、青色申告への変更をお勧めします。

ただし、令和2年分の申告より、65万円の青色申告特別控除の適用を受けるためには、これまでの要件に加えて、電子帳簿の保存、又は、電子申告の必要があります。

当事務所では、帳簿作成も含めた報酬設定となっておりますので、クライアント様ごとに作成した確定申告のチェックリストにより書類をご準備頂くだけで、申告書の提出まで行います。

青色申告に変更した場合の減税効果やその他の対策もアドバイスさせて頂きます。

合わせて、当事務所主催のセミナーや個別相談会は無料でご参加頂けます。

プラン内容

  • 所得税の確定申告(不動産所得を含む)
  • 申告区分ごとの帳簿作成
  • 当事務所主催のセミナー、個別相談会へ無料ご招待

青色申告の減税効果

不動産所得の確定申告報酬(PDF)をご参照下さい。

料金・費用

不動産所得の確定申告報酬(PDF)をご参照下さい。

相続対策 プラスαプラン

不動産オーナー様の場合、分けにくい財産である不動産が主な相続財産となるため、相続でもめないために、そして、必要以上に税金を支払わなくて済むように、相続前にやっておくべき事や、相続後の手続きを知った上で対策を立てておくのは重要です。

その対策も、常に、税制改正による変更にも対応していかなければならないため、確定申告のクライアント様向けに、相続対策も含めたプランをご用意しています。

大切なご家族のための『円満相続』『節税対策』を税務・法務・不動産実務の面からトータルにアドバイス致します。

業務内容

<確定申告お任せプラン> に次の業務が加わります。
(プラン内容) 相続対策を3年ごとに見直し

  • 相続財産の概算評価
  • 相続税額の試算
  • 問題点のピックアップ
  • 今後の課題と改善点及び有効な相続対策のご提案

料金・費用

相続財産の概算評価と相続税の試算の報酬額(PDF)をご参照ください

賃貸経営コンサルティング (スポットでのサポートメニュー)

<確定申告お任せプラン>又は<相続対策プラスαプラン>のクライアント様については、賃貸経営に関するコンサルティングとして、次の業務をご依頼頂けます。

それぞれの報酬については、お問い合わせ下さい。

対象業務

  • 空室対策のご提案
  • 賃貸経営のリスク管理のアドバイス
  • 物件ごとのキャッシュフロー表・事業収支表の作成
  • 新規設備の導入、リフォーム、大規模修繕のコンサルティング
  • ローン・コンサルティング、借換えのサポート
  • 固定資産税の見直し、減税対策
  • セットバック用地の対策
    不動産取引サポート セットバックに関するご相談をご参照ください
  • 資産税(贈与税・譲渡所得税・固定資産税・不動産取得税)の節税対策のコンサルティング
  • 消費税のコンサルティング
  • 賃貸管理・仲介会社の選定又は変更のアドバイス
  • 損害保険のコンサルティング(保険の見直し、必要補償のコンサル)
  • 原状回復工事、及び、リフォーム工事についての費用対効果や工事内容の精査
  • 適正な賃料査定、入居者募集プランのアドバイス
  • 相談業務(税務、法務、不動産・賃貸経営)
  • 司法書士、建築士、土地家屋調査士、弁護士等の専門家をご紹介しての連携業務(各専門家の報酬は直接のご請求)

土地活用コンサルティング

土地活用の成功は9割が物件建築前に決ります!

  • アパート経営は、一括借り上げ(サブリース)なら安心と思い込んでいませんか?
  • 建設会社からの提案内容は、正しい数字が反映されていますか?
  • 事業計画書のチェックポイントはどの部分なのか、見落としてはいけない部分はどこなのか把握していますか?
  • 各建設会社の提案書を比較検討する際のポイントはお分かりですか?
  • 担当営業マンは毎年改正される不動産税制を理解していますか?

不動産オーナー様から確定申告の依頼を受けて、賃貸物件の建築初年分の資料を確認すると、実はこうやっておけば税金や建築費が数百万円若しくは数千万円少なくて済んだのに・・・と、気が付く事が度々あります。

ご自身ではその事に気が付かないままで、ところが、しばらくすると入居率が下がり始め、「家賃を下げないと空室が埋まらない。」からと家賃を下げ、それでも入居付けが厳しいと、新たな設備の設置を提案され、そのために更に借入れをするという悪循環。

その頃には、借入金の返済をすると実際に手元に残る家賃収入はわずかという段階で、やっと失敗に気付き「アパートなんか建てなければ良かった・・・。」と思っても、残念ながら遅いのです!

「建築請負契約書」に印鑑を押した時点で、賃貸経営が成功するか、失敗するかの勝負は決まってしまいます。高額な資産です。

本当にご自身だけの判断で大丈夫ですか

相続税対策として賃貸物件を建築するのであれば、相続財産の概算評価及び相続税の試算も不可欠です。

当事務所では、クライアント様への建築コンサルティングを通して、提案書の分析を重ねてきた資産税専門税理士が、不動産オーナー様の納得のいく賃貸経営と建設会社選びを、不動産実務を含めてトータルにサポート致します。

  1. 既に建設会社からの提案を受けている場合 
    ⇒ただし、既に「建築請負契約」を締結済みの方は対象外とさせて頂きます
  2. 更に当事務所を通して他の建設会社の提案も受けたい場合
  3. 建設会社の紹介も含めて1から当事務所にコンサルティングを依頼したい場合

の何れも対応可能です。

なお、当事務所は市場調査なしに賃貸経営の成功は無いと考えており、また、無理な事業計画は多大な損失につながるため、調査により立地が賃貸経営に不向きな場合は、別の対策をご提案致します。

対象者

  • 賃貸物件を建築(新築・建て替え)予定の方
  • 土地は所有している事
  • 賃貸経営を成功させるためには、契約後のご相談では対応に限界があるため、既に「建築請負契約」を締結済みの方は対象外とさせて頂きます

対象業務

標準業務

  • 市場調査報告
  • 建設会社の見学会のセッティング及び同行してのアドバイス
  • 土地活用のご提案 (収益性、キャッシュフロー、税効果を含む。)
  • 相続財産の概算評価及び相続税の試算(現状分析)
  • 生命保険金の見直し(修繕積立金対策・相続対策・贈与対策・将来資金対策)
  • 固定資産税の見直し、減税対策
  • 消費税対策
  • 各建設会社の提案書を比較検討、不足データの補充及び建設会社選びのアドバイス
  • 設備、仕様決め等の建築コンサルティング
  • 損害保険のコンサルティング(各社提案比較・必要補償・オーナー様向け保険)
  • 賃貸管理・仲介会社の選定のアドバイス
  • 建設会社・仲介・管理会社との打ち合わせに同席してのサポート
  • 司法書士、建築士、土地家屋調査士、弁護士等の専門家をご紹介しての連携業務(各専門家の報酬は直接のご請求)
  • 関連する税務・法務・不動産・賃貸経営についてのご相談
  • 当事務所主催のセミナー、個別相談会へ無料ご招待


オプション業務

  • 補助金認定事業のコンサルティング
  • セットバック用地の対策
    不動産取引サポート セットバックに関するご相談をご参照ください。
  • 賃貸物件建設後のキャッシュフロー、所得及び税効果の20年予測
  • 融資サポート (有利な借入れのアドバイス。金融機関への交渉、審査・優遇金利のための提案資料の作成)
  • 「建築請負契約書」「賃貸借契約書」「管理委託契約書」等のリーガルチェック

料金・費用

標準業務    1,408,000円(税込)

必要書類の代理取得について、実費等は別途ご負担となります。

オプション業務   別途お見積り致します。

モニター制度(個人の不動産オーナー様限定)

賃貸物件の建築に当たり、モニターとなって頂ける場合には、当事務所のコンサルティング業務である 土地活用コンサルティング をモニター価格でご提供させて頂きます。

なお、「土地活用コンサルティング及びモニター制度」の業務内容については、説明会にご参加頂くか、お問い合わせにて詳細をご説明致します。

対象者

  • 賃貸物件を建築(新築・建て替え)予定の個人又は個人事業主の方
    ※ 個人事業主の場合は、不動産所得・農業所得以外の事業所得がある方は対象外
  • 土地は所有している事
  • 「建築請負契約」を締結済みの方は対象外とさせて頂きます

対象業務

  • 土地活用コンサルティング の 標準業務 全て
  • 融資サポート (有利な借入れのアドバイス。金融機関への交渉、審査・優遇金利のための提案資料の作成)
  • 竣工初年分の所得税・消費税の確定申告 ⇒ 給与・年金・不動産所得・農業所得のみの方限定
  • 竣工初年の翌年度分の償却資産の申告 ⇒ 給与・年金・不動産所得・農業所得のみの方限定
  • 当事務所主催のセミナー、個別相談会へ無料ご招待

オプション業務

  • 補助金認定事業のコンサルティング
  • セットバック用地の対策
    不動産取引サポート セットバックに関するご相談をご参照ください。
  • 賃貸物件建設によるキャッシュフロー及び税効果の20年予測
  • 「建築請負契約書」「賃貸借契約書」「管理委託契約書」等のリーガルチェック

料金・費用

標準業務 528,000円(税込)

必要書類の代理取得について、実費等は別途ご負担となります。

オプション業務 別途お見積り致します。

不動産オーナー様の相続対策

資産税に特化し、不動産オーナー様の相続と賃貸経営のコンサルティングに強みのある当事務所が、税務・法務・不動産実務の面から、ワンストップでサポートします。

当事務所は資産税に特化しているため、不動産オーナー様から相続についてのご相談を受ける事が多く、特に不動産オーナー様の場合、財産のほとんどを不動産が占めているため、相続税の納税資金や遺産分割でもめないための調整金とするキャッシュの準備が出来ていないケースも少なくありません。

しかも、不動産は分けにくい財産です。遺産分割を想定していない相続対策では、実際に相続が発生した場合に気が付く問題点も見えてこないままで、それでは相続対策の意味がありません。

生前に相続対策を行ったかどうかで、スムーズに不動産の事業承継が出来るかどうかが決まってきます。

特に、節税対策をしておきたい場合は、出来るだけ早く方向性を決めて、それを実行に移す事が成功の鍵となります。

また、相続税では、不動産には様々な特例や評価減があり、実際の価値(時価)よりも低い評価額になるため、不動産を相続した方が有利となり、相続人同士で、不動産をどう相続するかについて話がまとまらず、未分割のままで相続税の申告をする事になれば、必然的に相続税もアップしてしまいます。

まずは、相続財産の概算評価と相続税の試算により、現状把握を行った上で、「遺産分割対策」「納税資金対策」「相続税の節税対策」「その他の税金を含めた対策」をご提案致します。

事前対策が必要なケース

(1)不動産の遺産分割対策

  • 同じ敷地内にアパートが2棟以上建っていて、そのアパートを別々の相続人が相続する予定である
  • 同じ敷地内にご自宅と賃貸物件が建っている
  • 複数の賃貸物件の借入金を1本にまとめている
  • 賃貸物件の借入金の抵当権が対象物件以外の不動産にも設定されている

(2)賃貸物件の新築、建て替えによる節税対策

  • 誰の名義で建てるのか、どの程度の規模の物件を建てるのか、借入金の償還期間を何年にするのか、相続対策を含めて検討していない
  • 同じ敷地内に複数棟建てる場合の配置について、相続対策を含めて検討していない
  • 境界確定がされていない土地がある
  • 借入れ返済済みの賃貸物件があり、相続人は2人以上である

(3)不動産評価における事前対策

  • セットバックが必要な土地がある
  • 1,000㎡以上の土地がある場合の評価対策
  • 小規模宅地等の評価減を適用するための事前対策

(4)その他の対策

対象業務

相続財産の概算評価と相続税の試算 (不動産所得者向け)

現在の相続財産の評価と相続税の試算を行います。

その内容を基に現状分析を行い、問題点・検討事項をピックアップし、対策案をご提示致します。対策について、別途シミュレーションが必要なものは第二段階の『相続対策コンサルティング』で行います。

A ) 内  容

  • 相続財産評価及び法定相続分による相続税概算額
  • 納税資金の判定
  • 相続財産一覧
  • 不動産物件ごとの相続評価
  • 小規模宅地等の評価減の有利判定
  • 現状分析(財産構成・遺産分割・納税・その他問題点、検討事項等)
  • 対策案の提示及び所感

B ) 評価上の注意

  • 相続税の納税猶予についてはオプションとなります。
  • 自社株等の評価は含まれません。

C ) 特  典

  • 当事務所主催のセミナー、個別相談会へ無料ご招待

料金・費用

相続財産の概算評価と相続税の試算の報酬額(PDF)をご参照ください。

必要書類の代理取得について、実費等は別途ご負担となります。

「相続財産の概算評価と相続税の試算」を基に対策案について、別途シミュレーションが必要なものは第二段階の『相続対策コンサルティング』で行います。

相続対策コンサルティング

次の様な対策をより具体的にご提案します。

1.相続税の節税対策

  • 相続税の特例適用のための対策
  • 生前贈与の活用
  • 生命保険金の活用

2.相続でもめないための対策

  • 生前贈与の活用
  • 生命保険金の活用
  • 遺言

料金・費用

内容に応じて異なるため、別途お見積り致します。